Generalne wykonawstwo to jedna z najbardziej wszechstronnych usług w branży budowlanej. Usługa ta zakłada kompleksowe prace zarządcze i organizacyjne związane z budową nowego lub kapitalnego remontu starej budowy. Generalny wykonawca w pełni kontroluje obiekt na prawach klienta i ponosi wobec niego pełną odpowiedzialność.
Wybór generalnego wykonawcy
Przed rozpoczęciem prac budowlanych organizacja deweloperska wybiera generalnego wykonawcę – organizację prawną, która bierze odpowiedzialność za terminowe dostarczenie gotowego obiektu budowlanego. Aby wybrać taką organizację, deweloper organizuje przetarg na generalnego wykonawcę. Konkurs ten pozwala wybrać spośród wszystkich otrzymanych zgłoszeń najlepszą organizację, która w swoim portfolio z sukcesem wybudowała i oddała do użytku obiekty tej samej kategorii co przyszły nowy budynek.
Nie myśl, że każdy deweloper współpracuje tylko z wybranym gronem firm budowlanych. Generalni wykonawcy wybierani są na podstawie przyszłych projektów nieruchomościowych, ich kategorii i stopnia skomplikowania. Przedsiębiorstwo, które wcześniej budowało tylko duże obiekty przemysłowe, nie nadaje się do budowy nowego wieżowca mieszkalnego lub kompleksu handlowego. Jeżeli w portfolio organizacji wnioskującej znalazły się pomyślnie zrealizowane projekty tej kategorii, umowa o roboty budowlane zostanie z nią zawarta.
Umowa o generalne wykonawstwo
Głównym dokumentem regulującym relacje między deweloperem a wybraną organizacją budowlaną jest umowa generalna. Dokument ten opisuje wszystkie niuanse interakcji między klientem robót budowlanych a ich bezpośrednim wykonawcą. Ostateczną wersję umowy podpisują wszystkie strony. Zgodnie z obowiązującymi przepisami umowa o budowę musi być opublikowana, a informacje o deweloperze i generalnym wykonawcy muszą znajdować się na tablicy informacyjnej znajdującej się bezpośrednio na placu budowy.
Zadania generalnego wykonawcy
W celu zorganizowanego zarządzania całością robót budowlanych, generalny wykonawca musi działać zgodnie z zatwierdzonymi zasadami i uzgodnioną dokumentacją roboczą. Ogólnie funkcje organizacji działającej jako generalny wykonawca są następujące:
- rozwój interakcji pomiędzy własnymi oddziałami i oddziałami;
- koordynacja działań podwykonawców, którym powierzono prace określone w umowach o podwykonawstwo;
- czasowe zatrudnienie wysoko wyspecjalizowanych specjalistów, których doświadczenie i umiejętnościwymagane do ukończenia budowy;
- współpraca z prasą i mediami, która za kulisami reklamuje generalnego wykonawcę i plac budowy;
- interakcja z kontrolowaniem i sprawdzaniem usług.
Odpowiedzialność i główne funkcje generalnego wykonawcy
Organizacja, która wygrała generalny kontrakt budowlany, jest odpowiedzialna na wszystkich poziomach za jakość i terminowość wykonanych prac. Generalny wykonawca bierze również na siebie wszelkie ryzyko, które może powstać podczas prac budowlanych.
Przyjmując odpowiedzialność za przebieg prac budowlanych, generalny wykonawca nadzoruje wszelkie kwestie związane z budową obiektu, pracami inżynierskimi, projektowaniem, w tym usługami takimi jak:
- wstępne badanie geodezyjne;
- analiza dokumentacji obliczeniowej i projektowej z późniejszą optymalizacją;
- przetarg na najlepszego podwykonawcę;
- zaangażowanie wysoko wyspecjalizowanych specjalistów;
- zapewnienie placu budowy w niezbędne materiały i sprzęt;
- organizacja interakcji między podwykonawcami;
- stała kontrola nad każdym etapem pracy;
- rozwiązywanie konfliktów;
- interakcja ze strukturami inspekcji i kontroli.
Relacja wykonawca-podwykonawca
Organizacja, która wygrała kontrakt generalny, może zatrudniać zewnętrzne firmy budowlane i osoby fizyczne do wykonywania określonych prac. W stosunku do nich generalny wykonawca występuje jako klient i ma prawo:
- zatrudnij podwykonawcę na zasadach konkurencyjnych lub w inny sposób;
- przekazanie podwykonawcy niektórych części dokumentacji projektowej;
- zapewnić wykonawcom materiały i sprzęt niezbędny do prac budowlanych;
- koordynacja wszystkich podwykonawców;
- kontroluj realizację uzgodnionych prac;
- akceptuj pracę wykonaną przez podwykonawcę;
- do rozliczania rachunków.
Pomyślnie wypracowana koncepcja pozwala na realizację najbardziej niestandardowych rozwiązań konstrukcyjnych w uzgodnionym czasie iz upływem pełnego cyklu niezbędnych prac. Generalny wykonawca, wyłoniony w drodze otwartego i uczciwego przetargu, będzie mógł wykonać wymagany zakres prac w wyznaczonym czasie i przedstawić klientowi w pełni wykończony obiekt budowlany pod klucz.
