Deweloper jest zobowiązany do wystawienia umowy ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej przed zawarciem pierwszej transakcji z kupującym. W przeciwnym razie nie będzie mógł zarejestrować go w Rosreestr. Te i inne uzupełnienia zostały wprowadzone w 2014 r. na mocy ustawy federalnej nr 294 „O zmianie niektórych aktów ustawodawczych.
Esencja
Od 2014 roku firma budowlana jest zobowiązana do potwierdzenia wykonania zobowiązań poprzez wystawienie poręczenia lub ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej dewelopera we wspólnym budownictwie. Umożliwi to kupującemu zwrot środków w nieprzewidzianych sytuacjach.
Przyjęta ustawa określa odpowiedzialność dewelopera za:
- unikanie zobowiązań;
- dostawa niedokończonego obiektu;
- upadłość przed przekazaniem.
Eksperci obawiają się, że innowacje doprowadzą do wyższych cenwłasność. Rząd zapewnił, że te czynniki nie są ze sobą powiązane. Koszty ubezpieczenia, nawet dla dużej firmy, wynoszą 1% wolumenu transakcji. Deweloperzy będą musieli przeznaczyć środki na te koszty ze swojego budżetu.
Obiekt
Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej firmy budowlanej przy budowie współdzielonej obejmuje ochronę interesów majątkowych klientów. Ta oferta jest korzystna przede wszystkim dla kupujących. Firma może ubezpieczyć osobno cały dom lub mieszkania.
Klienci
Umowa zostaje zawarta na rzecz akcjonariuszy. W pewnych okolicznościach otrzymają płatność. Deweloper zobowiązuje się do przekazania solidnego obiektu wysokiej jakości. Ubezpieczyciel ma obowiązek powiadomić klienta o zmianach w transakcji i wypłacić wynagrodzenie. Jeżeli właściciele zmienią się w trakcie budowy, należy to zaznaczyć w umowie, ponieważ z kolejnym uczestnikiem sporządzany jest osobny dokument.
Ubezpieczyciele
Nie wszyscy IC mają tendencję do sporządzania takich umów. Uważa się, że tego typu transakcja przynosi straty. Ponadto firma musi spełniać określone wymagania:
- działać na rynku od ponad 5 lat;
- spełnij wymagania dotyczące stabilności finansowej;
- mieć pozytywne perspektywy rozwoju na przyszłe okresy;
- mieć w obiegu co najmniej 400 milionów rubli, a także kapitał zakładowy w wysokości 120 milionów rubli.
Opłaty
Ubezpieczenie budowniczego na wspólne koszty budowykosztowny. Średnie wskaźniki w 2015 roku wyniosły 0,5–0,8%. W przypadku umów długoterminowych taryfy mogą zostać obniżone o 10-30%. Firma ubezpieczeniowa (IC) sama ustala stawkę, a także oblicza współczynniki dla rocznego procentu, ponieważ zawsze istnieje możliwość, że deweloper całkowicie uniknie spełnienia zobowiązań.
Co decyduje o stawce:
- Udział dewelopera w holdingu.
- Pozytywne doświadczenia z poprzednich transakcji: termin, liczba obiektów, praca w różnych regionach, brak reklamacji.
- Zrównoważenie finansowe.
- Pomoc prawna: dostępność wszystkich dokumentów i zezwoleń.
- Faza budowy.
- Termin.
- Liczba akcjonariuszy.
Wykonanie umowy
Aby zarejestrować DDU, deweloper musi złożyć umowę do Rosreestr. Aby to zrobić, musisz zebrać następujące dokumenty:
- deklaracja projektu;
- zezwolenie na prowadzenie prac budowlanych;
- Świadectwo rejestracji państwowej;
- umowa o wspólnej budowie;
- kopia dokumentów ustawowych;
- studium wykonalności;
- kopia sprawozdań finansowych;
- dane dotyczące wierzycieli;
- zaświadczenie o braku zaległości w pożyczkach bankowych.
Co jest chronione
Ubezpieczenie odpowiedzialności dewelopera za wspólną budowę oznacza wypłatę odszkodowania w przypadku niewywiązania się przez dewelopera ze zobowiązań, co zostało potwierdzone orzeczeniem sądu lubupadłość firmy. Kwota nie jest wypłacana w przypadku zamrożenia okresu budowy lub wydłużenia okresu uruchomienia. Kwota zależy od ceny kontraktu. Nie może być mniejsza niż:
- koszt obiektu;
- średnia stawka rynkowa za 1 mkw. m. mieszkań w regionie.
Prawo ogranicza również maksymalną wysokość składek.
Następujące przypadki są uznawane za ubezpieczenie:
- przerwa w budowie;
- upadłość dewelopera;
- nie dostanie mieszkania;
- odmowa zwrotu zasobów materialnych itp.
Zmiany legislacyjne
W 2014 roku znowelizowano ustawę federalną nr 294, zgodnie z którą ubezpieczenie odpowiedzialności dewelopera z tytułu udziału kapitałowego w budownictwie jest teraz obowiązkowe. Umowy są sporządzane przez samych deweloperów. Wybierają też z kim podpisują umowy: z firmą, bankiem, wyspecjalizowaną firmą.
Wszyscy członkowie obowiązkowego towarzystwa ubezpieczeniowego ponoszą solidarną odpowiedzialność. Jeśli umowa jest zawarta z bankiem, dużo czasu poświęca się na zbieranie dokumentów. Należy wpłacić depozyt w wysokości 30% wartości obiektu, który służy jako gwarancja dla instytucji finansowej. Ponadto Bank Centralny stawia własne wymagania dla takich banków:
- minimalny okres pracy - 5 lat;
- kapitał zakładowy 200 milionów;
- wartość nieruchomości to 1 miliard rubli.
Dla deweloperów bardziej opłaca się uzyskać kredyt niż wystawić gwarancję. Instytucje finansowe równieżza rentowne produkty uznaj ubezpieczenie umowy udziału kapitałowego w budownictwie.
Lepiej podpisać umowę z firmą. W obliczu silnej konkurencji ubezpieczyciele starają się przyciągnąć klientów niskimi taryfami i cenami. Stawka takich transakcji pozostaje stała przez cały okres trwania umowy. Ubezpieczenie OC budowniczego za wspólną budowę jest wypłacane po zakończeniu prac. Kolejną zaletą jest szybkość formalności. Ubezpieczonym jest sam deweloper, beneficjentem jest udziałowiec. Sposób zaopatrzenia dobierany jest dla każdego mieszkania z osobna.
Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej budowniczych dla wspólnej budowy
Firmy są zobowiązane do dostarczenia zabezpieczenia. Najczęściej jest to teren, na którym będzie zlokalizowany obiekt. Ponadto w dokumencie opisano sposób zabezpieczania zobowiązań. Dokumenty są podpisywane przed państwową rejestracją pierwszej umowy o udziały i zachowują ważność do momentu przekazania obiektu. Zakończenie transakcji nie zwalnia firmy z obowiązku wypłaty odszkodowania za przypadki, które wystąpiły w okresie jej obowiązywania.
Możesz ubezpieczyć cały dom lub każde mieszkanie z osobna. Pierwsza opcja nie jest opłacalna. Deweloper musi natychmiast wpłacić dużą kwotę, aby mieć pewność, że wszystkie mieszkania zostaną sprzedane. Drugi problem polega na tym, że przy takich umowach trudno określić, kto jest beneficjentem.
Dokument wchodzi w życie z chwilą zaksięgowania pierwszej raty. Ubezpieczenie dewelopera budowy współdzielonej w ramach umowy nie przewiduje franczyzy. Pozostałe warunki umowy są standardowe:
- ubezpieczyciel zobowiązuje się do poinformowania akcjonariuszy o wysokości wypłaconego odszkodowania;
- firma może złożyć wniosek o regresję wobec dewelopera;
- ubezpieczyciel ma obowiązek powiadomić wszystkich właścicieli o wcześniejszym rozwiązaniu umowy;
- czas trwania umowy uzależniony jest od czasu trwania budowy.
Kwota zwrotu zależy od ceny i stawek. Musi przekraczać wartość całkowitej powierzchni mieszkania. Firma sama decyduje o tym, w jaki sposób zostanie dokonana płatność: w formie ryczałtu lub w ratach.
Problemy z ubezpieczeniem OC dewelopera w budownictwie wspólnym
Ta umowa jest bardzo specyficzna. W rzeczywistości mówimy o ochronie ryzyka finansowego dewelopera. Firmy mają wybór - wystawić polisę lub gwarancję. Druga opcja jest bardziej preferowana, ponieważ instytucje kredytowe mają już ustalony mechanizm, systemy scoringowe, specjalistów oceniających ryzyko, a także struktury organizujące realizację WIP. SC nie może pochwalić się takimi zaletami. Ale oferują niskie stawki. Ludzie są przyzwyczajeni do tego, że usługi bankowe są drogie. Dzieje się tak, ponieważ ryzyko w handlu jest wysokie. Choć po zmianach w prawie wzrosły też stawki dla firm.
UbezpieczenieOdpowiedzialność dewelopera we wspólnym budownictwie przewiduje skumulowany efekt strat. W sytuacji kryzysowej (spadek popytu na mieszkania, wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych) straty poniosą wszyscy deweloperzy od razu, a nie tylko jeden uczestnik rynku.
Kolejnym problemem jest brak możliwości reasekuracji ryzyka nawet na rynku zagranicznym. W praktyce międzynarodowej w takich operacjach wykorzystywane są obligacje (gwarancje). Jednak ich funkcjonowanie nie jest zapisane w rosyjskim ustawodawstwie. Główną różnicą takiego produktu jest to, że ubezpieczyciel może wziąć w zastaw obiekt w budowie.
Bank Centralny podniósł wymagania dla firm ubezpieczeniowych, które mogą świadczyć usługi dla deweloperów - podniósł minimalną kwotę kapitału. To znacznie zawęża krąg możliwych ubezpieczycieli - do 19 organizacji. Z nowej listy odeszły firmy, które wcześniej odpowiadały za 80% umów z deweloperami. Co się z nimi teraz stanie, nie jest znane. Najprawdopodobniej konieczne będzie zawarcie nowych umów z firmami z „białej” listy. W przypadku cofnięcia licencji KI ponosi odpowiedzialność za wcześniej zawarte transakcje w ciągu 6 miesięcy. Następnie albo rozwiązuje dokumenty, albo przenosi portfel i zobowiązania na innego uczestnika rynku. W przeciwieństwie do OSAGO czy ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej właścicieli niebezpiecznych zakładów produkcyjnych, usługa ta nie obejmuje innych rodzajów ochrony, takich jak fundusze odszkodowawcze, które zajmowałyby się wypłatami na rzecz obywateli po upadłości ubezpieczyciela. Rynek akcjibudownictwo mieszkaniowe jest świetne. Ale nie ma jeszcze dobrze ugruntowanego sposobu regulowania działalności programistów.
