Udział kapitałowy stał się powszechny w Rosji. Firmy przyciągają inwestorów, budują ze swoich środków dom, który następnie staje się ich własnością. Dzięki temu możesz kupić mieszkanie na raty i spłacić dług przed zakończeniem budowy. Ale to nie wszystkie możliwości, jakie daje wspólne budownictwo. Co strony transakcji muszą wiedzieć o tym procesie, na co zwracać uwagę - czytaj dalej.
Nuanse
W teorii wszystko jest proste i jasne, ale w mediach ten proces jest przedstawiany w negatywny sposób. Dlaczego to się dzieje? Interesy stron transakcji chroni uchwalona w 2004 roku ustawa o budownictwie wspólnym. Wprowadził rygorystyczne wymagania dla programistów. W chwili obecnej jest to jedyny dokument regulacyjny regulujący budowę współdzieloną. Co klient musi wiedzieć przy zawieraniu umowy?
Deweloper i przedmiot transakcji. Jeśli firma zostaładziała na rynku, posiada szereg wdrożonych obiektów, wówczas może być traktowany jako partner kontraktowy. Kontaktowanie się z niezweryfikowanymi organizacjami, zwłaszcza z osobami, które zawierają umowę po raz pierwszy, nie jest tego warte.
Ustawa nr 214 „O wspólnej budowie” dotyczy wyłącznie umów o tej samej nazwie. Wszelkie inne sformułowania są niedozwolone. Jeśli deweloper proponuje podpisanie „Umowy Inwestycyjnej”, to stara się uniknąć rozprzestrzeniania się wymagań takich przepisów: ustawy „O wspólnym budownictwie”, ustawy federalnej „O ochronie konsumentów”.
Zanim poświadczysz dokumenty, poproś firmę o pozwolenie na budowę, dowiedz się, gdzie znajduje się deklaracja projektowa i przeczytaj ją. Zgodnie z prawem publikacja jest obowiązkowym wymogiem dla dewelopera.
Umowę o wspólną budowę uważa się za zawartą z chwilą rejestracji państwowej. W przeciwnym razie zostanie uznany za nieważny. Dokument musi zawierać opis przedmiotu, termin przelewu, koszt i tryb płatności, gwarancję.
Sprawdź dokumenty
FZ zastrzega, że firma może pozyskiwać fundusze tylko po uzyskaniu zezwolenia, opublikowaniu deklaracji projektu i zarejestrowaniu własności. Jeżeli choć jeden z tych warunków nie jest spełniony, obywatel może żądać zwrotu pieniędzy wraz z odsetkami. Są one obliczane na podstawie podwójnej stopy refinansowania. Zgodnie z umową firma musi wybudować nieruchomość w określonym terminie, a po uzyskaniu zgody odorganom państwowym o zlecenie przekazania go uczestnikowi transakcji. Druga strona zgadza się zapłacić uzgodnioną cenę i przyjąć przedmiot (jeśli jest do tego upoważniony).
Należy zarejestrować pisemną umowę udziału kapitałowego w budowie. Dopiero potem zacznie obowiązywać. Przed podpisaniem dokumentów obywatel ma prawo zapoznać się z takimi dokumentami:
- dokumenty założycielskie dewelopera;
- zaświadczenie o rejestracji państwowej;
- zaświadczenie o rejestracji podatkowej;
- zatwierdzone raporty roczne za ostatnie trzy okresy biznesowe;
- raport z audytu.
Popraw bezpieczeństwo transakcji
Od 2014 roku wchodzi w życie norma ustawy federalnej „O ubezpieczeniu odpowiedzialności deweloperów”, która dotyczy budownictwa współdzielonego. Co to znaczy? W przypadku niewykonania zobowiązania lub bankructwa firmy, osoba będzie mogła zwrócić pieniądze. Podczas państwowej rejestracji dokumentów deweloper musi dostarczyć umowę ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej lub gwarancję. Wcześniej możliwe było zapewnienie zabezpieczenia jako zabezpieczenia transakcji.
Nuanse ubezpieczeniowe
Umowa zostaje zawarta na rzecz beneficjenta - obywatela lub osoby prawnej, której środki zostały zebrane na budowę.
Zdarzenie ubezpieczeniowe - pełne lub nienależyte wykonanie zobowiązań dewelopera, potwierdzone orzeczeniem sądu.
Okres ważności dokumentu jest podobny do określonego w umowie o budowę współdzieloną. Uprawniony może jednak otrzymać odszkodowanie nawet dwa lata po wygaśnięciu przeniesienia lokalu. Minimalna suma ubezpieczenia jest obliczana na podstawie kosztów mieszkania. Ale nie może być niższa niż cena rynkowa.
W ten sposób zabezpiecza się kapitał własny. Ustawa federalna przewiduje również następującą procedurę ugodową:
1. Podpisano umowę gwarancyjną. Jeśli deweloper nie wypełnił swoich zobowiązań lub nie udzielił zrozumiałej odpowiedzi w uzgodnionym terminie, klient może złożyć odpowiedni wniosek do banku gwaranta.
2. Transakcja została zabezpieczona umową ubezpieczeniową. Uprawniony musi wystąpić do spółki lub towarzystwa ubezpieczeń wzajemnych (OVS) w określonym terminie przedawnienia przedmiotu zastawu. Prawo stanowi, że wpłaty należy dokonać nie później niż trzydzieści dni od daty złożenia dokumentów. Jednocześnie nie ma znaczenia obecność długu dewelopera wobec firmy ubezpieczeniowej. Niniejszy przepis dotyczy wyłącznie umów zawartych po 2013 roku.
Sposoby zabezpieczenia zobowiązań
Zastanowiliśmy się już, w jaki sposób (zgodnie z prawem) klient może zwrócić wydane środki. Obecność tej klauzuli w umowie nie gwarantuje jednak wypłaty odszkodowania. Do dokumentu można wpisać różne warunki i klauzule, za pomocą których można opóźnić czas realizacji zobowiązań. I wszystkie te„if” nie może wykraczać poza prawo.
Gdy budowa jest powolna lub nie rozpoczyna się przez długi czas, klient może, nie czekając na termin, zażądać rozwiązania dokumentu w sądzie. Ta możliwość jest zapewniona, jeśli:
1) nastąpiło zakończenie lub zawieszenie budowy domu, w którym znajduje się przedmiot współdzielony, w przypadku zaistnienia okoliczności wskazujących, że przedmiot nie zostanie przekazany uczestnikowi transakcji w terminie określonym w dokumencie;
2) zaszły bardziej znaczące zmiany w dokumentacji projektowej, w tym istotna korekta rozmiaru obiektu udostępnionego;
3) nastąpił spadek lub wzrost całkowitej liczby mieszkań w nowym budynku.
Co jeszcze musisz wiedzieć o współdzielonej budowie?
Data oddania obiektu do użytku musi być wyraźnie podana (na przykład „nie później niż 15.10.14”). Bardzo często deweloperzy posługują się zwrotem reklamowym: „w IV kwartale 2014 roku”. To sformułowanie jest nieprawidłowe. Po dwóch miesiącach od wskazanej daty wspólnik może jednostronnie wypowiedzieć umowę o budowę współdzieloną. Wystarczy, że wyślesz pisemne powiadomienie. Deweloper jest zobowiązany zwrócić otrzymane pieniądze na konto klienta w ciągu 20 kalendarzowych godzin pracy i zapłacić mu kary. Lub zdeponuj tę kwotę na lokacie otwartej w imieniu akcjonariusza.
Całkowity koszt mieszkania wskazany w dokumentach liczony jest od ceny za metr kwadratowy mieszkania pomnożonej przezpowierzchnia pokoju. Te numery również powinny być wymienione. Warto również zwrócić uwagę na opis parametrów przestrzeni życiowej: lokalizacja, piętro, adres, powierzchnia, ilość pokoi. Okres gwarancji na wybudowane mieszkanie wynosi 5 lat.
Studiując dokumenty, warto zwrócić uwagę, od jakiego momentu posiadacz odsetek musi ponosić koszty eksploatacyjne i eksploatacyjne. W przypadku braku tej pozycji obowiązek powstaje z chwilą podpisania aktu przyjęcia i przekazania lokalu, a nie oddania do użytku.
Problemy nieuniknione?
Czasami programiści celowo „zapominają” o dołączeniu niektórych elementów do dokumentu. Ale klient może ponieść straty materialne, nawet jeśli umowa o wspólnej budowie zostanie wykonana prawidłowo. Co to znaczy? Deweloper może przenieść prawa własności na inny podmiot prawny. W takim przypadku sprzeda mu prawa do wszystkich mieszkań praktycznie po kosztach. Następnie firma pośrednicząca po cenie rynkowej przypisuje je udziałowcom. Na pierwszy rzut oka nie powinno być żadnych problemów. Jednakże w przypadku zagrożenia niedokończonej budowy lub upadłości dewelopera, interesariusz może dochodzić roszczeń w wysokości określonej w umowie. Ale mieszkania zostały sprzedane po koszcie, a nie cenie rynkowej.
Inny wspólny schemat
Rejestracja wspólnych kontraktów budowlanych odlicza moment ich wejścia w życie. Ale bardzo często pożyczkobiorcy stosują inny schemat. Oferują podpisanie umowy przedwstępnej. Zawiera prawie te same pozycje, co wzasadniczo, z wyjątkiem informacji o jego wejściu w życie. Takie dokumenty nie podlegają obowiązkowej rejestracji państwowej. W takim przypadku strony dochodzą do ustnego porozumienia, że drugi uczestnik natychmiast zapłaci wszystkie pieniądze za mieszkanie. Deweloper zobowiązuje się do zawarcia w przyszłości umowy głównej udziału kapitałowego w budowie. Akcjonariusz ma pewność, że transakcja została wykonana prawidłowo. Ale ten „szary” schemat tylko usuwa dokument poza zakres prawa.
Oto kolejny popularny manewr. Deweloper zawiera z nabywcą umowę, której przedmiotem nie jest obowiązek przeniesienia nieruchomości na wspólnika, ale coś innego: finansowanie działalności inwestycyjnej, cesja prawa do lokalu i tym podobne. Oznacza to, że cała istota dokumentu zależy od jego treści. Ale na żądanie akcjonariusza sąd może go unieważnić, ponieważ w rzeczywistości dokument został stworzony w celu uniknięcia odpowiedzialności na podstawie ustawy nr 214.
Rano - rejestracja, wieczorem - pieniądze
Uznaje się, że umowa weszła w życie dopiero po wprowadzeniu jej danych do Rosreestr. Do tego momentu deweloper nie ma prawa przyjmować pieniędzy. Tak więc ten moment powinien zostać zarejestrowany w dokumencie. Nie warto wierzyć w zeznania pracowników, że dokumenty „całym gronem” będą rejestrowane później, ale pieniądze na budowę są potrzebne już teraz. W rzadkich przypadkach takie zapewnienia są prawdziwe. Przekazanie do Izby każdego dokumentu z osobna zajmuje dużo czasu. Ale klienta można oszukać. Dlatego lepiej zachować ostrożność i poczekać, aż transakcja kapitałowa zostanie zarejestrowana.budowa. Deweloper może nalegać na przedpłatę. Ale w tym przypadku poproś o pokazanie umowy na ten przedmiot, która została zawarta w podobny sposób. Zarejestrowany dokument posiada pieczęć, pieczęć, podpis osoby odpowiedzialnej Rosestra oraz numer. Jeżeli transakcja została opłacona środkami z hipoteki, to powinno to być potwierdzone pieczęcią obciążenia.
Często sami programiści nie chcą omijać prawa i otrzymywać środków przed zakończeniem formalności. Ale w tym przypadku potrzebują dodatkowych gwarancji. Na przykład otwarta akredytywa w banku. Klient wpłaca do niego środki w momencie podpisania umowy. Ale deweloper uzyska do nich dostęp dopiero po zarejestrowaniu udziału kapitałowego w budowie domu. Środek ten jednocześnie gwarantuje wypłacalność klienta i pozwala na przestrzeganie prawa.
Przyjęcie obiektu od dewelopera
Co musisz wiedzieć o wspólnej budowie na etapie oddania mieszkania?
Po pierwsze, proces ten należy traktować z rozwagą. Wyjaśnij wszystkie pytania przed podpisaniem dokumentów. Wszystkie stwierdzone braki muszą być odzwierciedlone na piśmie w akcie niezgodności obiektu. Zobowiązania dewelopera wynikające z prawa uważa się za spełnione z chwilą podpisania dokumentu odbioru i przekazania lokalu. Uczestnik ma prawo żądać nieodpłatnego usunięcia braków lub obniżenia ceny transakcyjnej. Jeżeli wady zostały zidentyfikowane już w trakcie eksploatacji, deweloper jest zobowiązany do zrekompensowania klientowi ich usunięcia.
Po drugie, nie poddawaj się perswazji. Poniżej znajdują się najczęstszedeweloperskie schematy działania mające na celu wywieranie presji na klienta:
- proszą o podpisanie dokumentów, zapewniając, że wszystkie problemy zostaną naprawione później;
- twierdzą, że sporządzą „inny akt”, który będzie odzwierciedlał wszystkie roszczenia;
- grożą, że w przypadku naruszenia warunków formalności klient będzie musiał zapłacić grzywnę za odrzucenie przedmiotu.
Kompetentna pomoc
Istnieje wiele niuansów, na które musisz zwrócić uwagę. Dlatego lepiej zwrócić się o pomoc do specjalisty, który wie, jak prawidłowo sporządzić dokumenty do wspólnej budowy, co trzeba wiedzieć i brać pod uwagę na każdym etapie transakcji. Wyspecjalizowani specjaliści zapewniają pomoc w następujących obszarach:
- Wybieranie programisty, sprawdzanie jego dokumentów.
- Dołącz do procedury podpisywania dokumentów: analizuj umowy, doradzaj ewentualne ryzyka, negocjuj zmiany warunków.
- Przygotuj i prześlij dokumenty do rejestracji.
- Towarzysz klientowi przy odbiorze obiektu, reguluje kwestie niedociągnięć lokalu, terminów, zapłaty kary, w tym w sądzie.
- Sporządź rozwiązanie dokumentu: kontroluj zwrot wpłaconej kwoty, ściąganie grzywien, odsetek za wykorzystanie pożyczonych środków, a także odszkodowania za straty przewyższające karę (płatność za usługi prawnicze). W podobnych obszarach udzielana jest pomoc w rozwiązaniu umowy przedwstępnej, umowy inwestycyjnej, pożyczki itp.
Wniosek
Możesz kupić mieszkanie na rynku pierwotnym, wypełniając wspólną budowę. Co musi wiedzieć trader? Wiele niuansów. Począwszy od zasad wyboru odpowiedniego pożyczkobiorcy, a skończywszy na cechach wypełnienia zaświadczenia o odbiorze. Dlatego lepiej skorzystać z usług doświadczonego prawnika, który będzie towarzyszył klientowi na wszystkich etapach transakcji.
