HBC to spółdzielnia mieszkaniowa, która jest dobrowolnym stowarzyszeniem grupy osób lub organizacji w celu budowy budynków mieszkalnych.
Historia powstawania i rozwoju spółdzielni mieszkaniowych
ZHSK to dość stary i sprawdzony schemat budowy budynków mieszkalnych. Powstanie pierwszych spółdzielni mieszkaniowych datuje się na lata 20. XX wieku. Jednak mimo szybko rosnącej popularności w 1937 r. mechanizm ten został zlikwidowany, gdyż jest przejawem własności prywatnej. W 1957 r. spółdzielnia mieszkaniowa odrodziła się i stała się powszechna. W latach 80. taka budowa budynków mieszkalnych wynosiła około 8%.
W nowoczesnym społeczeństwie system spółdzielni nabiera tempa z nową energią. Najczęściej korzystają z niego deweloperzy moskiewscy, którzy nie są w stanie wywiązać się ze swoich zobowiązań wobec akcjonariuszy. W tym przypadku z inicjatywy oszukanych nabywców powstają spółdzielnie mieszkaniowe, do których wszelkie prawa dozakończenie budowy.
Podstawa prawna
Obecnie ramy prawne działalności spółdzielni mieszkaniowych reguluje ustawodawstwo mieszkaniowe. Pojęcie „spółdzielnia mieszkaniowa” zostało wyraźnie zdefiniowane w art. 110 Kodeksu Mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej. Przedstawiono warunki tworzenia, organizacji działalności oraz zasady uczestnictwa w spółdzielni mieszkaniowej:
- w sekcji 5 Kodeksu Mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej (LC RF);
- w Kodeksie Cywilnym Federacji Rosyjskiej (CC RF);
- w Statucie spółdzielni, który jest sporządzony zgodnie z głównymi przepisami Kodeksu Mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej i Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej.
Jednak nie wszystkie spółdzielnie mieszkaniowe są spółdzielniami zorganizowanymi zgodnie z obowiązującymi przepisami. Wiele z nich w swojej działalności nie spełnia nawet podstawowych wymogów przedstawionych w Kodeksie Mieszkaniowym, w wyniku czego dochodzi do naruszenia praw uczestników takich spółdzielni mieszkaniowych. Aby uniknąć takich sytuacji, konieczne jest szczegółowe zrozumienie wszystkich aspektów działalności spółdzielni.
Kolejność tworzenia i organizacji zajęć
Członkowie spółdzielni mieszkaniowej, zgodnie z prawem, nie mogą mieć mniej niż pięć lat. Jednak łączna liczba uczestników spółdzielni nie powinna przekraczać liczby mieszkań w budowanym lub kupowanym budynku mieszkalnym. Na walnym zgromadzeniu zapada decyzja o utworzeniu spółdzielni mieszkaniowej. W tym wydarzeniu mogą wziąć udział osoby, które chcą zjednoczyć się w celu budowy domu. Na spotkaniu zatwierdzany jest również Statut spółdzielni mieszkaniowej. Po rejestracji państwowej spółdzielni i uzyskaniu statusu osoby prawnej, uczestnicy, którzy głosowali za utworzeniemspółdzielni, stają się członkami spółdzielni mieszkaniowej. Decyzje zebrania założycieli spółdzielni mieszkaniowej są odnotowywane w protokole.
Karta spółdzielni budownictwa mieszkaniowego
Statut spółdzielni mieszkaniowej, zgodnie z art. 113 Kodeksu Mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, powinny zawierać dane dotyczące nazwy spółdzielni, jej lokalizacji, przedmiotu i celu działalności, zasad przystępowania do spółdzielni mieszkaniowej, trybu jej wyjścia, wielkości przyjęć i wkładów udziałowych, różne płatności, skład i uprawnienia organów spółdzielni, tryb wydawania przez organy kontrolne różnych decyzji, o możliwości pokrycia poniesionych strat oraz zasady reorganizacji lub likwidacji spółdzielni. Mimo to Karta może zawierać inne warunki, które nie są sprzeczne z obowiązującym prawem Federacji Rosyjskiej.
Organy rządowe
Zgodnie z art. 115 ZhK RF, organami spółdzielni mieszkaniowej są:
- walne zgromadzenie wszystkich członków spółdzielni;
- jeśli liczba obecnych na spotkaniu przekracza 50 osób i jest to zapisane w Statucie spółdzielni - konferencja;
- organy i prezes spółdzielni mieszkaniowej.
Walne zebranie członków spółdzielni
Walne zgromadzenie wszystkich członków spółdzielni (konferencja) jest uważane za najwyższy organ zarządzający. Zwoływane jest zgodnie z postanowieniami Karty. Kompetencje naczelnego organu zarządzającego reguluje również statut spółdzielni mieszkaniowej.
Spotkanie uczestników jest legalne, jeśli uczestniczy w nim większość wszystkich członków spółdzielni. Decyzja nie może zostać podjęta, jeśli 50% lub więcej obecnych na posiedzeniu głosowało przeciwrozważana propozycja. Decyzja przyjęta i zapisana w protokole jest wiążąca dla wszystkich członków spółdzielni budowlanej.
Aparat zarządzania i organy kontrolne są również wybierane przez uczestników walnego zgromadzenia członków spółdzielni mieszkaniowej. Obowiązki organów oraz tryb podejmowania przez nie decyzji reguluje statut spółdzielni, regulaminy, regulaminy i inne dokumenty wewnętrzne. Zarząd spółdzielni mieszkaniowej ma prawo kierować działalnością spółdzielni oraz wybierać przewodniczącego spośród jej członków. Organy spółdzielni mieszkaniowej odpowiadają przed walnym zgromadzeniem członków spółdzielni.
Obowiązki prezesa spółdzielni mieszkaniowej
Prezes zarządu towarzystwa budowlanego:
- zobowiązany do zapewnienia realizacji decyzji podjętych przez Zarząd;
- chronić interesy spółdzielni, zawierać umowy i działać bez pełnomocnictwa w imieniu wszystkich członków spółdzielni;
- posiada inne uprawnienia, które nie wchodzą w zakres obowiązków walnego zgromadzenia członków spółdzielni mieszkaniowej lub jej zarządu.
Istota komisji audytowej
W celu kontroli działalności gospodarczej i rozliczeniowej spółdzielni wybierana jest specjalna komisja rewizyjna na okres nieprzekraczający 3 lat. Liczbę członków wchodzących w jej skład określa statut spółdzielni. Członkowie komisji rewizyjnej nie mogą zajmować wyższych stanowisk w spółdzielni mieszkaniowej, jak również być wymienieni w innych organach zarządzających spółdzielni budowlanej.
Przewodniczącego Komisji Rewizyjnej wybierają jej członkowie z dotychczasowego składu. Do obowiązków audytorów należą:
- roczne audyty gospodarcze idziałalność osadnicza spółdzielni;
- przygotowywanie opinii w sprawie budżetu, przeznaczenia środków, sprawozdania rocznego i obowiązkowych składek;
- raportuj członkom walnego zgromadzenia o ich działalności.
Audytorzy mają w każdej chwili prawo do kontroli działalności finansowej i rozliczeniowej spółdzielni budowlanej oraz mają swobodny dostęp do całej wewnętrznej dokumentacji spółdzielni mieszkaniowej. Tryb działania i uprawnienia komisji rewizyjnej określa Statut spółdzielni.
Członkostwo ZhSK
Aby zostać członkiem spółdzielni mieszkaniowej, należy złożyć wniosek do zarządu spółdzielni mieszkaniowej. Na jego rozpatrzenie przeznacza się jeden miesiąc kalendarzowy. Decyzja jest podejmowana na walnym zgromadzeniu uczestników i odnotowywana w stosownym dokumencie (protokoły). Status członka spółdzielni mieszkaniowej uzyskuje się po opłaceniu wpisowego. Członek spółdzielni mieszkaniowej może potwierdzić swój udział w spółdzielni za pomocą zaświadczenia (wypisu) wydawanego na jego wniosek.
Mechanizm budownictwa mieszkaniowego z pomocą spółdzielni mieszkaniowych
Po zatwierdzeniu Statutu na walnym zgromadzeniu członków spółdzielni mieszkaniowej spółdzielnia budownictwa mieszkaniowego musi przejść obowiązkową rejestrację państwową w celu uzyskania statusu osoby prawnej. Ponadto budowa zgodnie ze schematem budownictwa mieszkaniowego odbywa się etapami:
- Etap 1 - rejestracja dokumentów dotyczących praw do działki budowlanej. Spółdzielnia mieszkaniowa musi otrzymać zgodnie z przepisami plan urbanistyczny terenu oraz przygotować dokumentację projektową. Następnie należy je przesłać douprawnione organy wydające pozwolenia na budowę. Dokument ten jest prawnym potwierdzeniem, że dokumentacja projektowa jest zgodna z planem urbanistycznym działki i umożliwia rozpoczęcie budowy budynków mieszkalnych.
-
budownictwo mieszkaniowe 2 etap - zaprojektowanie budynku mieszkalnego, uzyskanie zgód i przeprowadzenie egzaminu. Czas trwania zabiegów to 4-12 miesięcy. Lepiej powierzyć ich realizację organizacji zewnętrznej, która ma doświadczenie w pracy ze spółdzielniami mieszkaniowymi.
- 3 etap - budowa budynków mieszkalnych. Spółdzielnia ma prawo samodzielnie angażować się w proces budowy obiektu: zatrudniać wykonawców, monitorować postęp prac, przeprowadzać przetargi. Jednak osobom bez specjalistycznego wykształcenia jest to dość trudne. Obecnie na rynku usług jest wiele firm, które świadczą wykwalifikowaną pomoc takim spółdzielniom.
- 4 etap - oddanie domu do użytku. Po zakończeniu wszystkich prac spółdzielnia budowlana musi uzyskać pozwolenie na oddanie domu do użytku. Dopiero po tym wszyscy członkowie spółdzielni mieszkaniowej mogą sformalizować własność mieszkania.
Możliwe zagrożenia związane z uczestnictwem w spółdzielniach mieszkaniowych
Zostając członkiem spółdzielni mieszkaniowej, osoba może napotkać pewne ryzyko:
- Główne ryzyko polega na tym, że główny cel utworzenia spółdzielni mieszkaniowej może z jakiegoś powodu nie zostać osiągnięty (odmowa wydania zezwoleń, trudności finansowe itp.).
- Inflacja i rosnące koszty materiałów budowlanychi działa.
- Ryzyko niepowodzenia w uruchomieniu domu. Ponadto spółdzielnia mieszkaniowa nie ponosi za to odpowiedzialności wobec swoich członków.
- Deweloperzy ani inwestorzy nie gwarantują zapewnionego mieszkania.
- Kontrolę wydatkowania środków i działalności gospodarczej przeprowadza komisja rewizyjna, która jest wybierana na walnym zgromadzeniu. Nie ma wyspecjalizowanego organu państwowego.
- Podział mieszkań pomiędzy członków spółdzielni mieszkaniowej następuje na walnym zgromadzeniu i nie zależy od życzeń członka spółdzielni.
- Na przykład budowniczowie w Moskwie określają ostateczny koszt mieszkania, biorąc pod uwagę koszty reklamy, personelu i innych opłat. Za to wszystko kupujący musi zapłacić. Oprócz wszystkich powyższych, obywatel nie może kontrolować wydatkowania środków na budowę mieszkań i samego postępu budowy.
Korzyści z przystąpienia do spółdzielni mieszkaniowej
1. Uważa się, że budowa budynków mieszkalnych w systemie spółdzielni mieszkaniowych to znaczna oszczędność pieniędzy. Według statystyk, dzięki organizacji spółdzielni mieszkaniowej możesz zaoszczędzić około 50% na zakupie mieszkania.
2. Spółdzielnie budowlane mają pełną przejrzystość w zbieraniu i wydawaniu pieniędzy. Dodatkowo budowa może być finansowana etapami, a raty można uiścić nie tylko na okres budowy domu, ale także na czas po zakończeniu budowy.
HBC we współczesnym świecie
Dzisiaj dobrowolne stowarzyszenie ludzi o podobnych poglądach w celu wznoszenia budynków mieszkalnychjest niezwykle rzadki. Pomimo tego, że przepisy nie zabraniają tworzenia spółdzielni mieszkaniowych, wznoszenie wielopiętrowych budynków według tego schematu jest bardziej popularne wśród dużych przedsiębiorstw, które są zainteresowane udostępnieniem mieszkań swoim pracownikom.
W związku z tym sensowne jest zorganizowanie spółdzielni mieszkaniowej dla pracowników organizacji, które mają odpowiednie wsparcie zarządcze. Jednocześnie mogą zaoszczędzić na różnicy między ceną rynkową a kosztem mieszkania, który bierze deweloper.
W przypadku nabywania mieszkań w ramach mechanizmu spółdzielni mieszkaniowej, obywatele są bardziej chronieni przed różnymi nieprzewidzianymi sytuacjami. Jeżeli deweloper ogłosił upadłość, udziałowcy mają prawo samodzielnie zaangażować się w budowę budynku.
W ostatnim czasie liczba organizacji budowlanych działających na zasadzie spółdzielni mieszkaniowych nie przekraczała 15%. Obecnie w ramach tego programu sprzedawana jest jedna trzecia mieszkań na rynku rosyjskim.
Na co należy zwrócić uwagę przy zakupie mieszkań dla spółdzielni mieszkaniowych
Według statystyk jednym z głównych czynników wpływających na wybór mieszkania nie jest forma umowy, nie dostępność infrastruktury w sąsiedztwie domu, ale renoma dewelopera, jego doświadczenie w budowa apartamentowców, warunki płatności za mieszkanie.
Jeśli jednak osoba fizyczna zdecyduje się przystąpić do spółdzielni mieszkaniowej, należy zwrócić uwagę na kilka ważnych punktów:
- Sprawdź umowę inwestycyjną między firmą budowlaną a spółdzielnią mieszkaniową. Lepiej, żeby sama spółdzielnia działała jako deweloper. W tym przypadku spółdzielnia mieszkaniowa ponosi pełnąodpowiedzialny za budowę budynków wielokondygnacyjnych.
- Zbadaj inne dokumenty tytułowe: pozwolenie na budowę, umowę dzierżawy gruntu lub własność gruntu.
- Zapoznaj się z Kartą Spółdzielni Mieszkaniowej. Szczególną uwagę należy zwrócić na warunki wejścia i wyjścia ze spółdzielni. A także w sprawie procedury opłacania składek i uzyskiwania mieszkania.
Jeżeli wszystkie powyższe dokumenty są jasne i przejrzyste, możesz bezpiecznie zawrzeć umowę ze spółdzielnią.
