Wiele osób woli kupować mieszkania na etapie budowy apartamentowca. Dzięki temu możesz kupować przedmioty po obniżonych kosztach. Proces ten nosi nazwę udziału kapitałowego w budownictwie. Aby interesariusz był niezawodnie chroniony przed utratą środków, należy kompetentnie podejść do wyboru dewelopera, a także przestudiować starannie sporządzoną umowę. To ten dokument chroni prawa nabywców niedokończonych przedmiotów.
Istota udziału kapitałowego
Proces zakłada, że budynki wielomieszkaniowe budowane są kosztem przyszłych nabywców mieszkań. Inwestują w budowę domu, a po jego uruchomieniu mogą dokonać rejestracji własności mieszkania.
Proces ten reguluje specjalna ustawa federalnej ustawy nr 214 „O wspólnej budowie” i regularnie wprowadzane są do niej różne zmiany, aby zagwarantować ochronę praw udziałowców. Główne cechy udziału kapitałowego w budownictwie to:
- prawa i obowiązki każdej ze stron pojawiają się dopiero popodpisanie umowy;
- DDU określa wszystkie niuanse współpracy i posiada znaki różnych umów, które obejmują umowę inwestycyjną i kontraktową, a także świadczenie usług oraz sprzedaż i zakup;
- na podstawie takiej umowy kupowane jest mieszkanie, które znajduje się w niewykończonym domu;
- w takich warunkach przyciągają wielu udziałowców, co umożliwia deweloperowi wybudowanie obiektu przy minimalnych nakładach własnych pieniędzy;
- nie tylko osoba fizyczna, ale także firma może zostać udziałowcem;
- uczestnicy nie mają wpływu na zmianę projektu, SIWZ i innych warunków budowy domu.
Często obywatele kupujący mieszkania w budowanych domach spotykają się z oszustwami lub bankructwem deweloperów. W takim przypadku prawa wspólnika są chronione przepisami ustawy DDU. W trudnych sytuacjach można dokonać cesji udziału kapitałowego w budownictwie innym firmom lub osobom zajmującym się zbieraniem środków.
Regulacje prawne
Kupując dom w niedokończonym obiekcie, należy zwrócić uwagę na postanowienia ustawy zasadniczej ustawy federalnej nr 214. Została ona uchwalona w 2004 roku i to on reguluje wszystkie powstałe relacje między deweloperami a udziałowcami. Do tego aktu prawnego doszło wiele zmian i poprawek. Jest podzielony na liczne części i akapity, z których każdy ma swój własny cel. Kluczowe zmiany i przepisy obejmują:
- zasady są wskazanesporządzenie i rozwiązanie umowy o udziale kapitałowym w budowie;
- przewidziana jest możliwość przeniesienia praw na osoby trzecie;
- ponosi się odpowiedzialność karna deweloperów, jeśli nie wywiążą się ze swoich zobowiązań wynikających z umowy;
- za wszelką cenę deweloperzy muszą otworzyć specjalne konta przeznaczone do transferu środków przez posiadaczy akcji, a pieniądze mogą być wykorzystane wyłącznie na budowę obiektu;
- deweloperzy muszą mieć własną oficjalną stronę internetową, która ujawnia wszystkie informacje o ich pracy, w tym projekty, pozwolenia i inne dokumenty.
Teraz wszyscy deweloperzy otwierają rachunek powierniczy przeznaczony do przesyłania pieniędzy posiadaczom akcji. Ustawa federalna o udziale we współdzielonej budowie wskazuje, że takie konto jest zamykane dopiero po pełnym wykorzystaniu środków. Takie warunki nie mogą stać się przeszkodą w cesji prawa.
Dodatkowo przepisy przewidują konieczność utworzenia funduszu kompensacyjnego. Jest to ubezpieczenie dla udziałowców, bo jeśli z jakiegoś powodu deweloper nie wywiąże się ze swoich zobowiązań, to straty udziałowców pokrywane są kosztem środków z tego funduszu.
Zalety i wady
Używanie DDU do zakupu domu ma wiele zalet dla każdego nabywcy domu, ale ważne jest, aby wziąć pod uwagę pewne wady takiej decyzji. Udział we wspólnej budowie obiektów nieruchomości jest uważany za ryzykowny, ponieważ:zawsze istnieje możliwość, że deweloper z różnych powodów nie wywiąże się ze swoich zobowiązań.
| Zalety | Wady |
| Na obiektach stawia się niski koszt, który jest znacznie niższy niż cena gotowych mieszkań na rynku pierwotnym lub wtórnym |
Będzie musiał czekać wystarczająco długo na ukończenie budowy, więc z tej okazji korzystają osoby, które mają już miejsce do zamieszkania |
| Wielu deweloperów oferuje raty na cały okres budowy domu, co pozwala na zakup mieszkania bez początkowej wymaganej kwoty środków przy sporządzaniu DDU | Często właściciele akcji mają do czynienia z opóźnieniem w dostawie przedmiotu, więc konieczne staje się pobranie kary na drodze sądowej |
| Otrzymanie mieszkania jest gwarantowane przez prawo, więc właściciele akcji nadal będą mogli liczyć na mieszkanie lub rekompensatę za straty | Jeżeli z różnych powodów mieszkanie przekroczy wcześniej ustaloną wielkość o kwadrat, będziesz musiał zapłacić określoną kwotę środków |
| Prawo nakłada na deweloperów surowe i liczne wymagania, dzięki czemu możesz być pewien wiarygodności firmy | Nierzadko zdarzają się oszustwa, na przykład deweloper sprzedaje jedno mieszkanie kilku udziałowcom lub inne programy są wykorzystywane do obchodzenia prawa, co prowadzi do konieczności wszczęcia postępowania sądowego |
| Jeśli firma nie przekaże domu w wyznaczonym terminie, właściciele akcji mogą liczyć na dobrą karę, naliczaną za każdy dzień opóźnienia | Często firma ogłasza upadłość, co prowadzi do przekazania domu innemu deweloperowi, a to wszystko negatywnie wpływa na czas budowy obiektu |
Ze względu na powyższe plusy i minusy, każda osoba musi samodzielnie zdecydować, czy udział kapitałowy w budowie jest dla niego odpowiedni i korzystny.
Jak kupić dom na DDU?
Proces nie jest uważany za zbyt skomplikowany, ale aby upewnić się, że jest opłacalny i skuteczny, potencjalni nabywcy muszą wykonać pewne kolejne kroki.
Przed skontaktowaniem się z deweloperem ważne jest, aby poznać opinie na jego temat, przestudiować oficjalną dokumentację, a także sprawdzić, jak szybko przebiega budowa konkretnego domu.
Pobierz dane firmy
Przede wszystkim musisz upewnić się, że mieszkania są sprzedawane zgodnie z DDU przez naprawdę wiarygodną, zweryfikowaną i oficjalnie zarejestrowaną organizację. Ustawa federalna o udziale we wspólnym budownictwie wskazuje na potrzebę uzyskania informacji o deweloperze:
- musi być reprezentowany przez oficjalnie zarejestrowaną firmę;
- pożądane jest, aby przedsiębiorstwo już wybudowało i uruchomiło obiekty;
- nie powinno toczyć się otwarte postępowanie sądowe przeciwko organizacji;
- wszystkie przeszłe domy muszą zostać wprowadzonedziałanie w określonych ramach czasowych;
- wszystkie dokumenty składane na stronie internetowej organizacji są dokładnie przestudiowane i obejmują projekty, pozwolenia na pracę, deklaracje i inne dokumenty;
- firma musi mieć prawa do miejsca, w którym odbywa się proces budowy obiektu.
Jeśli brakuje tych dokumentów i uprawnień, nie zaleca się sporządzania DDU z deweloperem.
Jakie informacje zawiera deklaracja?
Szczególnie dużo uwagi poświęca się badaniu deklaracji budowlanej. Powinien znajdować się w otwartych źródłach na 14 dni przed zawarciem pierwszej umowy z udziałowcami. Dokument ten powinien zawierać ważne informacje dla każdego uczestnika budowy. Obejmuje to:
- nazwa i adres firmy deweloperskiej;
- zezwolenia na pracę są wymienione;
- wskaż poprzednio uzyskane licencje;
- dopasuj okres ważności licencji;
- wymienia wszystkich założycieli firmy;
- biorąc pod uwagę obiekty wzniesione w przeszłości przez trzy lata działalności firmy;
- wskazać wyniki finansowe pracy;
- podane rachunki do zapłacenia i do otrzymania;
- wskazuje inne transakcje, na podstawie których zebrano środki na budowę.
Umowa udziału kapitałowego w budowie z udziałowcami zostaje zawarta dopiero po zakupie lub wydzierżawieniu przez dewelopera gruntu, na którym planowana jest budowa domu.
Co powinnodołączyć dokumentację projektu?
Jest uważany za ważny dokument dla każdego uczestnika budowy. Dokumentację należy sporządzić i opublikować na 14 dni przed zawarciem pierwszej umowy z akcjonariuszem. Kluczowe informacje z projektu obejmują:
- informacje o deweloperze;
- informacje o wszystkich założycielach;
- dane dotyczące kondycji finansowej firmy;
- pozwolenia na budowę i licencje;
- okres, w którym planowana jest budowa obiektu;
- lokalizacja domu w budowie;
- własność firmy;
- koszty budowy i zaangażowani wykonawcy.
Dopuszcza się zmianę informacji w dokumentacji projektowej w przypadku zmiany sytuacji finansowej firmy w ciągu jednego kwartału. Co więcej, wszystkie te korekty muszą być opublikowane w otwartych źródłach.
Nuanse sporządzania umowy
Gdy tylko wszystkie informacje o deweloperze zostaną zweryfikowane, możliwe jest sporządzenie z nim DDD, jeśli jest wiarygodny i zweryfikowany. Udział kapitałowy w budownictwie koniecznie oznacza wykonanie tego konkretnego dokumentu, ponieważ inne dokumenty nie będą chronić posiadaczy akcji na podstawie przepisów ustawy federalnej nr 214.
Oczywiście ten dokument zawiera informacje:
- przedmiot umowy, który przedstawia mieszkanie i jego kwadrat, ilość kondygnacji, ilość pokoi, wielkość i obecność balkonu lub loggii, dokładny adres, dostępność różnych środków komunikacji, a także kompletinne parametry techniczne;
- cena nieruchomości;
- zamówienie płatnicze;
- termin oddania domu do użytku;
- czas trwania okresu gwarancyjnego, który nie powinien być krótszy niż pięć lat;
- sposób, w jaki wykończone mieszkanie zostanie przekazane udziałowcom;
- warunki konieczności wykonania lokalu mieszkalnego.
Przy prawidłowym sporządzeniu dokumentu udziału kapitałowego w budownictwie, akcjonariusze będą niezawodnie chronieni przed oszustwem dewelopera lub jego upadłością. Niektórzy deweloperzy oferują możliwość opłacenia mieszkania na raty.
Rejestracja umowy
Po zawarciu umowy należy ją oficjalnie zarejestrować. Tylko w takich warunkach wspólna budowa jest legalnie prowadzona. Warunki uczestnictwa sugerują, że konieczne jest przygotowanie DDU, planu obiektu, deklaracji projektowej i dokumentów osobistych kupującego, po czym ta dokumentacja jest przekazywana do Rosreestr.
Proces rejestracji trwa około 10 dni. Za to obywatele będą musieli zapłacić 350 rubli.
Jakie prawa mają posiadacze akcji?
Na podstawie ustawy DDA nabywcy domów mają wiele różnych praw. Należą do nich:
- jeśli terminy oddania obiektu do użytku ulegną opóźnieniu, obywatele mogą być zobowiązani do zapłaty kary na podstawie umowy o udział kapitałowy w budowie;
- po zarejestrowaniu umowy udziałowcy zastawiają samo terytorium i budowany na nim obiekt;
- dozwolonesporządzić umowę cesji prawa do roszczenia w drodze umowy;
- apartament gotowy jest przyjmowany tylko po sporządzeniu specjalnej ustawy transferowej;
- jeżeli podczas oględzin lokalu zostaną wykryte istotne naruszenia, ustawa może nie zostać podpisana, po czym interesariusz może zażądać usunięcia braków.
Jeżeli po rozpoczęciu użytkowania obudowy zostaną zidentyfikowane różne problemy, to na podstawie okresu gwarancji kupujący może zażądać od dewelopera ich wyeliminowania.
Jak to się kończy?
Warunki rozwiązania niniejszej umowy są zapisane bezpośrednio w jej paragrafach. Przyczyn tego może być wiele. Najczęściej rozwiązanie umowy o udział we wspólnej budowie jest wymagane w przypadku, gdy deweloper nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań, np. dom nie jest oddany do użytku w terminie, występują istotne naruszenia lub nie ma kwadratowej powierzchni nieruchomości odpowiada poprzednio ustalonemu rozmiarowi.
Proces rozwiązania umowy z pewnością zostanie oficjalnie zarejestrowany.
Wniosek
Dlatego udział obywateli we wspólnym budownictwie jest uważany za popularny sposób na nabywanie niedrogich i wysokiej jakości nieruchomości. Jednocześnie ważne jest, aby prawidłowo wybrać dewelopera, z którym dalej sporządzany jest DDU. Dokument ten musi mieć określoną formę i zawierać wszystkie niezbędne informacje o uczestnikach.
W oparciu o DDU, nabywca domu posiada wiele praw, których może bronić w roszczeniu lub w sądzie.
