Co to jest budowa w toku? W czasach niestabilnej gospodarki szereg obiektów powstających w ramach kontraktów budowlanych zostaje „zamrożonych” na etapie budowy. Dzieje się tak z różnych powodów – braku finansów, materiałów budowlanych itp. W takich sytuacjach możemy mówić o budowie w toku.
Niedokończona konstrukcja - definicja
Co to za obiekty? Obecne prawodawstwo nie zawiera bezpośredniej definicji tego terminu. Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej w artykule nr 130 (część 1) odnosi się do nieruchomości (nieruchomości) wszystkiego, co jest związane z gruntem (podłoże, działki itp.). Główną cechą obiektu nieruchomego jest to, że nie można go przesunąć bez spowodowania nieproporcjonalnego uszkodzenia jego przeznaczenia. Dotyczy to również wzniesionych budynków i tych bardzo „niekompletnych” obiektów, które zostaną omówione. Wniosek jest tylko jeden - prądustawodawstwo jednoznacznie klasyfikuje „produkcję w toku” jako nieruchomość.
Tak więc Kodeks Urbanistyki Federacji Rosyjskiej interpretuje pojęcie takiego obiektu jako budynku (lub konstrukcji, konstrukcji), której proces budowy nie został zakończony. Nie dotyczy to budynków tymczasowych – mówimy o kioskach, wiatach itp. Praktyka orzecznicza pokazuje, że w konkretnych sporach sędziowie muszą odnosić się do stanu prawnego obiektów w budowie, czyli ich reżimu prawnego.
Na przykład, jeśli na działce znajduje się już wzniesiony fundament ze ścianami budynku, to niemożliwe jest przemieszczenie tego obiektu bez powodowania jego nieproporcjonalnych uszkodzeń. Z definicji odnosi się to do nieruchomości. Wniosek: przy ustalaniu statusu spornego przedmiotu sąd bierze przede wszystkim pod uwagę jego podstawowe właściwości fizyczne, a dopiero potem - obecność lub brak państwowej rejestracji praw do niego.
To nie takie proste
Jednocześnie praktyka sądowa jest pełna sporów w tej kwestii. Wachlarz opinii na ten temat jest bardzo szeroki. Niektórzy prawnicy za obiekt w budowie uznają każdy budynek, który jest w trakcie przebudowy lub budowy, a nie ma pozwolenia na oddanie do użytku. Ta definicja nie uwzględnia ważnej okoliczności, że proces budowy obiektu może czasami zostać zatrzymany lub unieruchomiony z różnych powodów.
W oparciu o najnowszą definicję te właściwości są jużnie można nazwać przykładami niedokończonej konstrukcji. Jednocześnie nie można ich przypisać ogółowi materiałów budowlanych, ponieważ niektóre z nich, wykorzystywane w budownictwie, utraciły swoje pierwotne właściwości.
Numer artykułu 219 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że prawo własności musi zostać zarejestrowane, w tym w przypadku nowo utworzonej nieruchomości, która może być zaklasyfikowana jako nieruchomość. Pod tą definicją spadają obiekty „w toku”.
Jak rozpoznać „niekompletne”?
Rozważmy podstawowe wymagania dla obiektu w budowie:
- Posiadanie silnego połączenia z kawałkiem ziemi, na którym budowany jest obiekt (z powyższym brakiem możliwości poruszania się bez powodowania uszkodzeń).
- Przypisanie poszczególnych obiektów.
- Istnienie faktu zawieszenia, konserwacji lub ostatecznego zakończenia procesu budowy tego budynku (konstrukcji).
Podejmijmy ostateczną decyzję: taki obiekt może oznaczać pewną jednostkę nieruchomości, na której prace budowlane zostały wstrzymane, zawieszone lub wstrzymane.
Uznanie własności obiektu w budowie
Jeżeli wcześniej takie ustawodawstwo było rozpatrywane w postaci zestawu materiałów budowlanych wraz z zainwestowaną pracą i nie dotyczyło przedmiotu obrotu cywilnoprawnego, to ze zmianami w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej (w art. 130) zostały umieszczone w wykazie rzeczy związanych z nieruchomościami. W sprawie rejestracji stanu początkowego obiektu w tokubudowy, zgodnie z jednym z najczęstszych punktów widzenia, należy mówić w jej sprawie od momentu rozwiązania umowy.
To właśnie takie podejście dominuje w dotychczasowej praktyce sądowej. W nowej wersji ustawy rejestracja praw własności do takich obiektów nie jest już uwarunkowana koniecznością dokonywania z nimi określonych transakcji. Jaki jest wniosek z tego? Stopień gotowości takiego obiektu odnosi się jedynie do kryteriów opisowych. Po wdrożeniu państwowej procedury rejestracyjnej zgodnie z procedurą ustanowioną przez prawo, taki budynek może być prawnie zakwalifikowany jako przedmiot prawa cywilnego ze wszystkimi wynikającymi z tego konsekwencjami.
Oznacza to, że możemy mówić o pojawieniu się zupełnie nowego, integralnego i samodzielnego przedmiotu prawnego. Prawa do obiektu w budowie rejestrowane są w trybie administracyjnym na podstawie wykazu niektórych dokumentów. Ponadto takie prawo może zostać uznane na mocy orzeczenia sądu.
Legislacyjne subtelności
Takie sprawy dotyczą arbitrażu i sądów powszechnych. Najtrudniejszą kwestią w tej kategorii sporów jest to, komu dokładnie oddać prawo własności – inwestorowi, klientowi czy wykonawcy. W tej sytuacji istnieje wiele sprzeczności i niuansów prawnych. Przy rozpatrywaniu tej kategorii spraw jako dowód przyjmuje się szereg dokumentów, które zawierają potwierdzenie własności działki, posiadanie pozwolenia na budowę, komplet projektu iinna dokumentacja dla obiektu budowy kapitału itp.
Niestety normy prawne w tym obszarze stosunków zawierają szereg sprzeczności, w związku z czym ustawodawstwo w tej części może być interpretowane w dość szerokim znaczeniu. Prowadzi to do nadużyć ze strony różnych interesariuszy. Należy wspomnieć, że te stosunki prawne wymagają dodatkowych, bardziej szczegółowych uregulowań w celu wyeliminowania istniejących luk w aktach prawnych i osiągnięcia jedności w dotychczasowej praktyce sądowej.
Porozmawiajmy o budowie w budowie
Aby móc zarejestrować niedokończoną budowę, działka, na której jest realizowana, musi być własnością, być wydzierżawiona lub jej właściciel musi mieć prawo dziedziczonego dożywotniego posiadania lub użytkowania wieczystego. Zgodnie z definicją (odwołanie do nieruchomości obejmuje wszystko to, co jest trwale związane z gruntem i nie może być przeniesione bez spowodowania nieproporcjonalnej szkody w przedmiocie) wynika z tego, że posiadanie fundacji kapitałowej jest niezbędnym wymogiem dla przedmiotu, który domaga się takiego tytuł.
Obiekt w budowie z definicji nie może być przedmiotem umowy takiej umowy, której ważność nie została wypowiedziana. W przeciwnym razie (Kodeks Cywilny Federacji Rosyjskiej, artykuł nr 740) wykonawca nadal ma prawo do kontynuowania pracy, to znaczy prawa tak zwanych osób trzecich będą miały miejsce. Jak stanowi ustawa nr 122-FZ w artykule nr 25, własność takiej niedokończonej konstrukcjiniemożliwe bez pozwolenia na budowę, projekt ze szczegółowym opisem obiektu i dokumentami regulującymi prawa do działki.
Jeśli wszystkie powyższe warunki są spełnione, właściciel „w toku” ma wszelkie powody, aby wystawić w nieruchomości kapitałowy obiekt budowlany. Dopóki nie zostaną zarejestrowane, wszelkie transakcje związane z obiektem nie będą uznawane za ważne z mocy prawa.
Kolejną ważną kwestią jest prawidłowe sformalizowanie prawa do działki zajmowanej przez „niedokończone”. Artykuł nr 222 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że jeśli nieruchomość została zbudowana na działce nieprzeznaczonej do tego celu, wówczas otrzymuje status nieautoryzowanej budowy. Nabycie prawa własności do takiego w takim przypadku jest niemożliwe, a wzniesiony obiekt podlega rozbiórce.
Jakie dokumenty są wymagane do rejestracji budowy w toku?
Pakiet niezbędnych dokumentów składa się z:
- Wniosek o rejestrację obiektu w budowie (prawa własności do niego).
- Dokument identyfikacyjny.
- Pokwitowania zapłaty cła państwowego.
- Dokumenty dotyczące działki - dowód własności lub umowy dzierżawy.
- Zezwolenia odpowiednich władz na budowę w tej konkretnej witrynie.
- Opis otrzymany od władz WIT (plan techniczny budowy w toku).
Cały pakiet dokumentów jest przesyłany do izby rejestracyjnej.
Jak się majątransakcje z takimi obiektami?
Jak już wspomniano, prawidłowo wykonany obiekt „produkcji w toku” jest uważany za nieruchomość. Dlatego każda transakcja kupna lub sprzedaży budowy w toku jest podobna do transakcji z każdą inną nieruchomością. Nabywca chcący zakupić produkt w toku powinien zwrócić uwagę na następujące punkty:
- dostępność dokumentów potwierdzających rejestrację obiektu;
- obecność decyzji władz o przeznaczeniu terenu pod budowę;
- plan ww. obiektu w trakcie budowy;
- dostępność całej wymaganej dokumentacji (kosztorysy techniczne i projektowe);
- dokumenty potwierdzające wypowiedzenie umowy na budowę obiektu.
Wszystkie dane z charakterystyką nieruchomości, w tym jej położenie na terenie witryny, muszą być wskazane w umowie sprzedaży nieruchomości.
Podobna umowa jest sporządzona według ściśle określonego modelu, którego muszą przestrzegać wszyscy uczestnicy transakcji.
Cechy sporządzenia umowy sprzedaży „niekompletnej”
- Musi być sporządzony na piśmie z rejestracją państwową. Nieprzestrzeganie formy umowy prowadzi do jej nieważności.
- Jak w przypadku każdej transakcji, należy wskazać dane stron umowy - z danymi paszportowymi, adresami zamieszkania itp.
- Przedmiot umowy musi być jasno określony, czyli zawarte w nim danepowinien pozwalać na dokładne ustalenie sprzedaży, o jaki konkretny przedmiot jest kwestionowany. Takie dane obejmują przede wszystkim adres, pod którym znajduje się budynek.
Należy wziąć pod uwagę, że istnieją zarówno adresy "budowlane", jak i "pocztowe". Adres „budowlany” wskazany jest w pozwoleniu na budowę i określa miejsce, w którym znajduje się teren pod budowę obiektu. Adres „pocztowy” może się z nim nie zgadzać. Można go przypisać do domu dopiero po wykonaniu zlecenia odbiorowego. Takie rozbieżności należy uwzględnić przy sporządzaniu dokumentacji planowanej akwizycji.
Musisz podać między innymi cenę przedmiotu.
Należy szczegółowo wymienić zakres osób z prawem do użytkowania.
Prawa do własności sprzedawanej przez osoby trzecie muszą być przestrzegane. Obowiązkiem sprzedającego podczas dokonywania transakcji jest powiadomienie o tym kupującego. Możemy mówić o prawach lokatorów, lokatorów, istniejących zabezpieczeniach czy dożywotnim użytkowaniu. W przypadku niewywiązania się z tych zobowiązań, kupujący ma prawo żądać obniżenia ceny sprzedaży lub całkowitego rozwiązania umowy z rekompensatą za wszelkie straty.
Ostateczne przeniesienie nieruchomości pomiędzy sprzedającym a kupującym wraz z jego akceptacją przez tego ostatniego następuje z chwilą podpisania przez strony tzw. akt przeniesienia.
Które obiekty są uważane za nieautoryzowane budynki?
Zgodnie z prawem wszelkie budynki, budowle, domy,posadowionych na działkach nie przeznaczonych na te cele, powstałych bez uzyskanych na to pozwoleń, wybudowanych ze znacznym naruszeniem urbanistyki i innych norm i zasad. Jeżeli występuje co najmniej jeden ze wskazanych powyżej znaków, konstrukcja jest klasyfikowana jako nieautoryzowana budowa. Nabycie na własność jest niemożliwe, chyba że postanowienie to wydane przez organ sądowy.
Jakie dokumenty potwierdzają zakończenie umowy budowlanej?
Mogą być:
- Umowa stron lub postanowienie sądu o rozwiązaniu takiej umowy.
- Akt odbioru i dostawy obiektu po zakończeniu przez wykonawcę określonego etapu prac, wraz z umową o wstrzymaniu dalszej eksploatacji kontraktu.
- Inne dokumenty dotyczące zerwania stosunków umownych w sposób legalny (możemy mówić o niemożności wykonania, likwidacji wykonawcy itp.)
Jeżeli budowę obiektu nieruchomości prowadziło kilka osób, pomiędzy wszystkimi uczestnikami budowy mogłaby zostać zawarta prosta umowa partnerska. W tym przypadku mówimy o wspólnej współwłasności określonego obiektu. W przypadku pozyskania przez dewelopera środków finansowych od inwestorów mówimy o niewywiązywaniu się przez klienta ze zobowiązań klienta wobec inwestorów z powodu niemożności dokończenia budowy. Wtedy inwestorzy nie mają praw do określonej części obiektu.
Jak sprawić, by budynek mieszkalny był „niedokończony”?
Jeśli chcesz sformalizować swój obiekt w trakcie budowy (budynek mieszkalny)Dlatego warto odwiedzić adres, pod którym znajduje się terytorialny wydział urbanistyki i architektury. Nie zapomnij zabrać ze sobą paczki dokumentów, składającej się z:
- Wnioski o rejestrację lub uruchomienie.
- Paszport (inny dokument tożsamości).
- Niezbędne dokumenty do ziemi.
- Wszystkie niezbędne pozwolenia i zgody na rozwój tej strony.
- Projekt budowy Twojego domku.
- Specyfikacje dotyczące wyposażenia obiektu w media.
- Pokwitowania zapłaty cła państwowego.
- Paszport katastralny dla Twojego budynku.
Ten ostatni zawiera krótką informację o budowanym domu wraz z graficznym planem terenu. Taki dokument musi koniecznie zawierać paszport katastralny miejsca, na którym znajduje się dom. Jeśli dom zostanie sprzedany bez takiego paszportu, transakcja nie zostanie przeprowadzona. W takim przypadku paszport techniczny dla niedokończonego obiektu budowlanego nie jest wymagany, ale jako załącznik do paszportu katastralnego musi istnieć plan techniczny każdego domu, nawet niedokończonego.
Co zrobić, jeśli brakuje dokumentów?
Jeśli bardzo się postarasz, możliwe jest sporządzenie „niekompletnego” dokumentu nawet w przypadku braku niezbędnych dokumentów. W tej sytuacji powinieneś zachowywać się tak, jakby budowa domku dopiero się rozpoczynała. Plan działania krok po kroku składa się z:
- Pisanie aplikacji dla wszystkich niezbędnychpozwoleń, bez których będziesz tylko nieautoryzowanym programistą.
- Złóż zamówienie na gotowy projekt domu, podobny do wzniesionego, z jego obowiązkową akceptacją.
- Sporządzanie planu technicznego budynku wraz z przedstawicielem WIT.
- Zamów w Izbie Katastralnej paszport obiektu.
Po zebraniu całego pakietu dokumentów należy przejść procedurę rejestracji w wydziale architektury i urbanistyki.
Alternatywnie można napisać do władz WIT wniosek o rejestrację przez pracowników biura obiektu - Twojego niedokończonego domu. Jest to dość kosztowna opcja, ale oszczędza czas i nerwy.
Jeśli mówimy o niedokończonej daczy, pakiet dokumentów jest nieco uproszczony - nie można przedstawić pozwolenia na budowę i ograniczyć się do planu katastralnego. W przypadku budowy domku letniskowego lub wiejskiej rezydencji pakiet dokumentów musi być kompletny.
Możliwe jest ułatwienie wykonania wszystkich niezbędnych dokumentów w przypadku zamówienia lub zakupu standardowego projektu domku mieszkalnego od zaufanej firmy budowlanej.
W jaki sposób przenoszona jest budowa w toku?
Podobnie jak w przypadku gotowego obiektu, przelewu dokonuje się poprzez sporządzenie i podpisanie odpowiedniego aktu, zwanego świadectwem przeniesienia-odbioru. W przypadku budowy w toku, wymagającej ukończenia lub dokończenia pewnych prac (np. wykończeniowych), cały układ takich niedoskonałości musi znaleźć odzwierciedlenie w umowie podpisanej przy odbiorze.
Na podstawiezatwierdzonego świadectwa odbioru, prace wykonane zgodnie z warunkami umowy mogą być ostatecznie opłacone.
Informacje o prawach do "pracy w toku"
Nie jest tajemnicą, że w ostatnich latach i dekadach sytuacja na rynku budowlanym była niestabilna ekonomicznie. W tym przypadku ze wszystkich rodzajów budowy w toku mówimy o nieruchomościach niekomercyjnych, czyli mieszkaniach. Liczne przykłady z praktyki pokazują, że bardzo, bardzo często, w obliczu problemów finansowych, deweloperzy starają się opóźnić proces przekazywania właścicielom faktycznie wybudowanych lokali. Czasami decydują się na całkowite zbankrutowanie.
Co powinien zrobić akcjonariusz, aby chronić swoje uzasadnione interesy? W takiej sytuacji z pomocą przyjdzie możliwość uznania jego własności nieruchomości będącej częścią obiektu w budowie (udziału). Aby to zrobić, udaj się do sądu.
Przy zbieraniu dokumentów do wniesienia roszczenia przeciwko deweloperowi, który nie dopełnił swoich zobowiązań, należy wziąć pod uwagę szereg punktów:
- Takie kategorie spraw są rozpatrywane przez sądy w lokalizacji (terytorialnej) przedmiotowego wspólnego obiektu budowlanego.
- Sugeruje faktycznie ukończony, ale nie wprowadzony do operacji obiekt. Jeżeli deweloper gra na zwłokę (czyli mówimy o opóźnieniu w wykonaniu własnych zobowiązań), okoliczność ta nie może stanowić podstawy do wniesienia skargi do sądu w celuuznanie własności obiektu przez akcjonariusza.
Czasami w praktyce sądowej zdarzają się (jako wyjątek) przypadki, w których uznano własność udziału w obiekcie, gdy stopień gotowości budowanego obiektu wynosił od 75%. Ale te przypadki można uznać raczej za wyjątek. Prawdopodobieństwo uzyskania zadowalającego orzeczenia sądu jest wysokie w przypadku, gdy stopień ukończenia budowanego budynku wynosi 90% lub więcej. Ponadto dostarczenie sądowi dowodu gotowości domu jest bezpośrednią troską wspólnika (powoda).
Również:
- W pozwie akcjonariusz nie może żądać uznania własności całego przedmiotu „produkcji w toku”. Jego prawem jest dochodzenie tylko proporcjonalnej części przedmiotu, wskazanej w umowie zawartej z deweloperem. Często prawnie niepiśmienni właściciele akcji składają wniosek o uznanie własności „mieszkania”, „garażu” lub „miejsca samochodowego”. Należy w tym miejscu doprecyzować, że do czasu oficjalnego oddania do użytku jednostki budownictwa współdzielonego, w sensie prawnym nie można jej uznać za pełnowartościową nieruchomość.
- Powstanie tego prawa własności jest możliwe tylko w przypadku obiektu, który jest dostępny, którego położenie w obrębie budowanego obiektu (budynek, dom) można jednoznacznie określić. Odbywa się to na podstawie warunków umowy i dostępnej dokumentacji projektowej.
- Akcjonariusz ma prawo wystąpić do sądu z takim roszczeniem tylko w przypadku pełnegorealizacja własnych zobowiązań wynikających z umowy z deweloperem w zakresie płatności.
W przypadku postępowania upadłościowego przeciwko deweloperowi uznanie takiego prawa do lokalu lub innego lokalu o wspólnej budowie jest możliwe tylko wtedy, gdy istnieje pozwolenie na jego oddanie do użytku, a strony podpisały akt przewłaszczenia przed dniem, w którym sąd polubowny ogłosił upadłość.
